Когда стороны заключают сделку, связанную с займом, часто используется определенный залог. Нередко таковым является недвижимое имущество, например, квартира. Такой серьезный залог должен сопровождаться соответствующим документом, а именно, договором залога.
Требования к договору залога
ГК регламентирует правила оформления залога недвижимости. Естественно, этот документ нужно составлять по определенным правилам. По сути, такой договор залога является документальным подтверждением того, что стороны готовы выполнить свои обязательства по договору займа. Соответственно, залогодатель обязуется не только вернуть основной заем, но и выплатить проценты, неустойки, штрафы и др.
Главная особенность договора залога заключается в том, что сделка совершается между физическими лицами. Естественно, чтобы залогодатель имел возможность оставить квартиру в залог, на это необходимо получить согласие второго супруга, если залогодатель находится в браке. Данное согласие должно быть не просто составлено в письменном виде, но и иметь нотариальное заверение. Также необходимо помнить, залог – это существенное обременение, которое не позволяет выполнять с квартирой многие действия. Соответственно, договор залога должен быть зарегистрирован в государственных органах.
Как составить договор залога квартиры между физическими лицами
При заключении договора стороны имеют право указывать здесь любую информацию, которую посчитают нужной. Но имеются некоторые сведения, при отсутствии которых документ может быть не принят для регистрации. Например, в обязательном порядке здесь нужно подробно описать квартиру, которая выступает в качестве залога. Указываются условия займа. Нередко стороны прописывают пункт, в котором предусматривается возможность продажи залога, если в этом возникнет необходимость.
(Видео: “Залог недвижимости. Договор залога. Юридическая консультация “)
Подобные документы следует составлять в трех экземплярах. По одной копии должна получить каждая сторона. Третий экземпляр будет подаваться в государственный орган при регистрации данной сделки. Приблизительно структура договора займа выглядит следующим образом:
Предмет договора
Как сказано выше, указываются подробные сведения о квартире, которая передается в залог. Нужно прописать адрес, по которому она находится, на каком этаже располагается. Отмечается общая площадь и количество комнат. Обязательно следует указать сведения о документах, на основании которых залогодатель является собственником этой недвижимости. Также здесь нужно прописать сумму, в которую участники сделки оценивают предмет залога.
Права и обязанности сторон
Обычно этот пункт прописывается максимально подробно. Здесь стороны указывают то, что посчитают нужным. Например, можно прописать правила эксплуатации залога. Например, залогодатель не сможет продавать квартиру и выполнять действия, снижающие ее стоимость. Также ее нельзя менять, сдавать в аренду, дарить. Можно указать, что залогодатель имеет право проживать в данной квартире, но при этом он должен позволять залогодержателю ее осматривать. В общем, здесь можно подробно описать не только обязанности, но и права каждой стороны.
Особые условия
Если залогодатель не выполнит свои обязанности, нужно прописать условия взыскания. Также нелишним будет прописать условия, при которых взыскания не допускаются. Например, можно указать, какие допускаются просрочки по выплате. Нелишним будет рассмотреть ситуацию, если квартира, находящаяся в залоге, все-таки будет продана. В том случае, если сумма выручки будет превышать сумму долга, то залогодержатель, продавший недвижимость, обязан вернуть залогодателю разницу в течение десяти дней. Опять же, это все стороны должны обсудить заранее, чтобы указать в документе решение, принятое обоюдно.
Порядок разрешения споров и претензий
Обычно этот пункт многие игнорируют, так как уверены, что дело не дойдет до разбирательств. Но практика показывает, споры возникают достаточно часто. Именно поэтому юристы рекомендуют обязательно включить этот пункт в договор. Например, можно так и указать, что претензии и споры должны направляться друг другу в письменном виде. Можно указать срок, в течение которого сторона, получившая претензию, имеет право ее рассматривать. Все это делается для того, чтобы участники сделки имели возможность решить споры в досудебном порядке. Также нужно указать, если этого сделать не удалось, претензии будут рассматриваться на законодательном уровне, т.е. через суд.
(Видео: “081 Условия договоров залога”)
Изменение, расторжение и прекращение договора
Этот пункт также является немаловажным. Здесь нужно указать подробные обстоятельства, при которых можно досрочно расторгнуть договор или внести в него какие-то изменения. Если речь идет про обоюдное соглашение сторон, то здесь все понятно. Больше внимания нужно уделить ситуации, когда расторжение происходит в одностороннем порядке. Нужно указать, имеется ли такая возможность, и в каких ситуациях.
Срок действия договора
Как и любой документ, этот договор должен иметь срок действия. Начало этого срока обычно приходится на момент проставления нотариальной подписи. Также стороны могут указать конкретную дату, которая и будет началом срока действия. Конечно, этот срок стороны определяют по своему усмотрению. Но обычно данный договор действует до тех пор, пока стороны не прекратят его досрочно, или полностью не выполнят свои обязательства.
(Видео: “Займ и залог недвижимость. Порядок оформления. Ответ юриста.”)
Юридические адреса и реквизиты сторон
Так как договор может заключаться и между организациями, то в нем нужно указать их юридические адреса. Если же речь идет о физических лицах, в нижней части документа достаточно прописать их реквизиты.
Подписи сторон
Каждый участник сделки должен подтвердить все вышеперечисленное. Для этого стороны подписывают договор. Естественно, без автографа одной из сторон документ нельзя признать действительным.
Стоит отметить, здесь представлена лишь примерная структура данного документа. Если возникает необходимость, стороны имеют возможность внести какие-то дополнительные пункты. Например, по обоюдному согласию можно прописать ответственность сторон. Здесь указывается, какое наказание предполагается за невыполнение своих обязательств. Также можно прописать форс-мажорные ситуации. При возникновении таковых, стороны могут освобождаться от ответственности.
Образец договора залога квартиры между физическими лицами
Скачать бланк и образец
О регистрации договора
Так как квартира является достаточно ценным имуществом, использование ее в качестве залога должно осуществляться под контролем государственных органов. По сути, это своеобразная гарантия и защита интересов, как для залогодателя, так и для залогодержателя.
При этом нужно понимать, получение недвижимости в залог еще не говорит о том, что залогодержатель будет иметь возможность использовать ее по своему усмотрению. Данный договор становится лишь подтвержденёием того, что без его ведома собственник квартиры не сможет ее продать или подарить. Как показывает судебная практика, в таких сделках между сторонами часто возникают разногласия. Но здесь нет ничего страшного. Так как сделка регистрируется государственными органами, каждая сторона имеет возможность защищать свои интересы в суде.
Стоит напомнить, если залогодатель состоит в браке, и квартира является семейным имуществом, необходимо иметь письменное согласие от второго супруга. Достоверность такого разрешения обязательно должна быть подтверждена нотариально. Кроме этого, нотариальную контору понадобится посетить участникам сделки, чтобы заверить сам договор. Как правило, обращаются к нотариусу по месту нахождения объекта сделки.
И только после этого стороны могут обращаться в государственный орган для регистрации сделки в Росреестре. Для этого достаточно обратиться в любое отделение МФЦ. Сюда необходимо принести третий экземпляр договора. Кроме этого, понадобятся документы на квартиру и паспорта обоих участников сделки.