Уже давно аренда нежилых помещений используется в различных сферах деятельности. Также в последнее время распространенным явлением стала и сделка, подразумевающая субаренду такой недвижимости. О правилах ее оформления читайте ниже.
Файлы для скачивания:
Что такое субаренда нежилого помещения
По сути, субарендой называется пересдача имущества. Арендатор заключает соглашение с владельцем недвижимости, но после этого сдает ее третьим лицам. Естественно, в этом случае оформляется договор субаренды. Практика показывает, часто объектами таких сделок являются офисные и производственные помещения. Можно выделить несколько главных особенностей оформления такого договора:
Не стоит забывать и о том, что перед оформлением субаренды, арендатору необходимо получить от собственника соответствующее разрешение. Этого требует закон. Соответственно, если арендодатель не дает такого согласия, договор субаренды заключать нельзя. Если все-таки это сделать, то данное соглашение будет считаться ничтожным.
Как правило, оформляя соглашение, стороны предусматривают возможность повторно сдавать недвижимость. Обычно этот пункт прописывается достаточно подробно. Если же данная информация отсутствует, но арендатор желает сдать недвижимость, сделать это можно будет только после того, как он получит письменное разрешение от владельца.
Что говорит закон
Отношения сторон при субаренде регулируются Гражданским кодексом. При оформлении данной сделки закон обязывает стороны составлять договор в письменном виде. Несмотря на то, что здесь используется свободная форма, стоит придерживаться основных правил оформления документов подобного рода. Так как сделка является двухсторонней, соглашение о субаренде должно иметь две копии.
В некоторых случаях законодательство обязывает участников сделки регистрировать субарендный договор в Росреестре. Такая необходимость возникает при заключении сделки на длительный срок (больше одного года). При этом соглашение должно иметь три копии: по одной для каждой стороны, и одну для регистрирующего органа.
Как составить договор субаренды нежилого помещения
Составляя документ, участники сделки могут указывать в нем ту информацию, которую посчитают нужной. Но есть некоторые сведения, которые обязательно должны здесь присутствовать. Закон обязывает описать объект сделки, и подробную информацию о нем. Обязательно нужно уточнить, что это субаренда, и на каких условиях она выполняется. Многие арендодатели считают, что прибыль, полученная с аренды и субаренды, является их чистым доходом. Но это не так. С точки зрения закона, такое получение денежных средств считается доходом, который облагается налогом, о чем должен помнить арендодатель.
(Видео: “Договор аренды (субаренды) нежилого помещения”)
Что касается оформления, рекомендуется придерживаться стандартных правил составления такой документации. Все данные нужно указывать четко. Нечитабельность какой-либо информации может стать причиной того, что документ будет признан ничтожным. Также нужно постараться обойтись без помарок и исправлений. Если допущена ошибка, рекомендуется заполнить новый документ. Ведь в том случае, если между сторонами возникнет спор, который будет решаться в судебном порядке, помарки и исправления могут сыграть «злую шутку». Из-за них документ может быть признан недействительным, соответственно, вряд ли удастся доказать свою правоту.
Содержание документа
Как уже было сказано, начинать оформление договора нужно со вступительной части. Она предназначена для того, чтобы указать полные сведения о сторонах. Конечно, частным лицам разрешено совершать подобные сделки. В этом случае указываются только их паспортные данные.
Но наиболее часто аренда нежилого помещения нужна организациям. В «шапке» документа нужно указать их полные названия. Также отмечаются сведения о лицах, которые представляют интересы организации, и подписывают данный документ. Ниже идет основная часть, которая состоит из множества пунктов:
Общие положения
В этом пункте описывается суть сделки. Так и нужно указать, что недвижимость сдается в субаренду. Описывается объект сделки: адрес нахождения, назначение, площадь, кадастровый номер, другие данные. При наличии коммуникаций, о них также можно упомянуть. Также нужно указать цель аренды недвижимости. Если здесь будет осуществляться коммерческая деятельность, так и нужно написать.
(Видео: “Субаренда нежилого помещения”)
Права и обязанности сторон
В этом разделе участникам сделки предлагается максимально четко описать не только права каждой стороны, но и обязанности. Например, арендатор должен передать помещение в течение периода, указанного в договоре, обеспечить к нему свободный доступ. А субарендатор обязуется производить ежемесячные выплаты, заботиться о техническом состоянии недвижимости, использовать ее только в тех целях, которые были прописаны в соглашении. Конечно, это лишь краткое описание данного пункта. Специалисты рекомендуют указывать права и обязанности в расширенном виде. Это позволит каждой стороне отстаивать свои права в случае возникновения споров.
Платежи по договору
Естественно, субарендатор обязуется производить арендную плату. Но порядок расчетов нужно прописать максимально четко. Во-первых, необходимо решить, сколько субарендатор будет платить. Также стоит отметить, что в эту сумму входит не только аренда самого помещения, но и возможность использования различных инженерных сетей и имеющихся коммуникаций. По соглашению сторон оплата может быть произведена в конце всего арендного срока.
Но наиболее часто стороны договариваются о ежемесячных выплатах. Причем нужно указать конкретное число, до которого субарендатор обязуется производить оплату. Деньги могут быть переданы наличными или при помощи безналичного перевода. Выбранный вариант также нужно прописать в соглашении. Если субарендатор давал какую-то предоплату, этот факт также должен отражаться в документе. Также можно отметить, имеет ли право субарендатор просрочить платеж, если да, то на сколько дней.
Ответственность сторон
Все условия, прописанные в договоре, обязательно должны выполняться обеими сторонами. Если кто-то не справится со своими обязательствами, он будет нести ответственность. Как правило, в качестве наказания стороны используют пеню и штрафы. Здесь нелишним будет указать, за какое нарушение какой штраф полагается.
Срок действия договора
Это важный пункт, так как сделка будет совершаться на протяжении всего указанного срока. И в том случае, если кто-то пожелает досрочно расторгнуть договор, понадобятся веские основания. Нужно написать, когда именно начинается действие соглашения, а когда оно оканчивается. Также можно указать определенный период, в течение которого документ будет считаться действительным.
Форс-мажорные обстоятельства
Можно предусмотреть ситуации, повлиять на которые человек не может. Естественно, если они стали причиной невыполнения условия договора, провинившийся участник сделки не должен нести за это никакой ответственности. Например, это могут быть стихийные бедствия, природные катаклизмы, войны и др. Конечно, если одна сторона не может выполнить условия соглашения, об этом необходимо уведомить другую сторону.
Расторжение договора
Не исключены ситуации, когда появляется необходимость аннулировать сделку в досрочном порядке. Здесь нужно постараться указать все ситуации, при которых одна из сторон может это сделать. Также не стоит забывать о том, что некоторые основания для расторжения уже прописаны в законодательстве. Например, если субарендатор не платит аренду в течение двух месяцев, неправильно использует помещение, его деятельность навредила недвижимости.
Заключительные положения
Здесь можно указать, что все спорные ситуации, о которых не упомянули в документе, должны решаться по действующему законодательству. Также прописывается, сколько экземпляров имеет данный документ. Здесь можно указать и какие-либо другие дополнительные сведения, касающиеся совершаемой сделки.
Юридические адреса и банковские реквизиты сторон
Здесь указываются не только адреса арендатора и субарендатора. В данном пункте прописываются счета, контактные данные, сведения регистрационных документов.
Подписи сторон
Естественно, все вышеперечисленное должно быть подтверждено автографами ответственных лиц. Обычно это руководители компаний, поэтому нужно указать их должности. Как известно, подписи должны сопровождаться расшифровками.
Образец договора субаренды нежилого помещения между физическими лицами
Скачатьбланк договора
Чем опасна субаренда нежилого помещения
Сделка по субаренде подразумевает, что арендатор получает недвижимость от собственника, и снова ее сдает субарендатору. Т.е. из трех участников сделки субарендатор считается самым незащищенным.
Существует ряд причин, по которым такая сделка считается опасной для всех участников:
- Арендатор должен получить соответствующее разрешение от собственника. При этом субарендатор может и не знать, получил ли арендатор это разрешение на самом деле. И в том случае, если впоследствии окажется, что такого разрешения собственник не давал, договор о субаренде окажется недействительным.
- Нередко можно столкнуться с ситуацией, когда субаренду необходимо оформить на длительный срок. Но действие арендного договора гораздо меньше. Это именно та ситуация, при которой невозможно оформить субаренду.
- Независимо от того, по каким причинам субарендатор не будет производить арендную плату, арендатору все равно придется рассчитываться с собственником. Естественно, для этого придется использовать свои деньги. Ведь перед владельцем недвижимости всю ответственность за данный объект несет не субарендатор, а именно арендатор.
- Если субаренда, впрочем, как и аренда, оформляется на срок более одного года, сделка должна быть зарегистрирована. Причем это является обязательным условием. Для собственника это не выгодно, если он собирается продавать недвижимость. По сути, такой договор накладывает на объект определенные обременения, что может отпугнуть покупателей.
- Субаренда не может быть составлена раньше арендного договора. Если это сделать, то документ не будет обладать никакой юридической силой, и признается ничтожным.
Как досрочно расторгнуть договор субаренды
Впрочем, здесь нет кардинальных отличий от расторжения обычного арендного соглашения. Если кто-то из участников сделки решит прекратить сотрудничество раньше времени, у него на это должны быть основания, перечисленные в ГК. Естественно, об этом необходимо уведомить вторую сторону, желательно в письменном виде. Стоит отметить, наличие такого уведомление является обязательным, если инициатор собирается обратиться в суд. Если вторая сторона не была уведомлена должным образом, исковое заявление не будет принято.
Также нужно помнить о том, что любой договор по субаренде автоматически прекращает свое действие, если аннулируется арендный договор. Это предусмотрено по умолчанию. Хотя бывают ситуации, когда собственник, разрывая арендный договор, не против, чтобы соглашение по субаренде продолжало действовать. Так как из этой сделки арендатор выбывает, статус арендатора получает субарендатор. Причем закон не обязывает собственника и нового арендатора составлять новый договор.