Собственник любого имущества имеет право сдавать его в аренду. Земельный надел не является исключением. Со всеми нюансами оформления такой сделки можно познакомиться ниже.
Файлы для скачивания:
Типовая форма для аренды земли
По сути, аренда участка является сделкой, по которой собственник передает землю во временное пользование. Как правило, главным условием здесь является предоставление арендной платы от арендатора. Подобные сделки регулируются Земельным и Гражданским кодексами.
Законодательство обязывает участников сделки составлять договор в простой письменной форме. Здесь собственник является арендодателем, а получатель земли становится арендатором. Причем не имеет значения, между кем совершается данная сделка. Это могут быть государственные компании, частные организации, муниципальные учреждения. Также участниками такого соглашения могут являться предприниматели и частные лица.
Несмотря на то, что закон не обязывает заверять документ нотариально, многие все-таки обращаются в нотариальную контору. Также нужно знать, если сделка заключается на длительный срок, она подлежит обязательной регистрации в государственном органе.
Имеет значение, кто выступает в качестве арендодателя. Обычно это влияет на размер арендной платы. Например, если собственником участка является государственное учреждение, при определении стоимости аренды необходимо ознакомиться с соответствующими статьями Земельного кодекса.
(Видео: “Договор аренды земельного участка”)
Виды аренды земельного участка
В зависимости от арендодателя, можно арендовать не только частную территорию, но и земельный участок, который принадлежит государству. Если земля арендуется у юридического или частного лица, большинство пунктов по данной сделке стороны определяют самостоятельно. По сути, владелец объекта сделки имеет право решать, как, когда и на каких условиях сдавать землю. Но с муниципальными участками дела обстоят немного иначе. Здесь практически все нюансы сделки определяются Земельным кодексом. Причем это касается не только арендной платы, но и сроков сдачи, порядка оформления сделки. Кроме этого, вид аренды зависит от срока действия этого соглашения. Различается два основных вида:
Краткосрочная аренда
По названию этой категории можно определить, что сюда относятся сделки, которые оформляются на непродолжительное время. Главная отличительная особенность краткосрочных соглашений, срок действия которых менее одного года, заключается в том, что такой документ не подлежит регистрации в государственном органе. У многих может появиться вопрос, кому нужна краткосрочная аренда? Конечно, в большинстве случаев земля арендуется на длительное время. Но бывают ситуации, когда собственник пока не готов отдавать землю во временное пользование на долгие годы. Не исключено, что он пожелает сделать это в будущем, а пока оптимальным вариантом является краткосрочная аренда. После окончания ее действия, если стороны желают продолжать сотрудничать, придется оформить новое соглашение с любым сроком действия.
Долгосрочная аренда
Такая сделка может заключаться хоть на один год, хоть на несколько десятилетий. Конкретный срок действия обычно указывается в самом договоре. Но главное отличие долгосрочной аренды заключается в том, что сделку необходимо зарегистрировать в государственных органах. Причем посещение Росреестра является обязательным.
(Видео: “АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА / Как продлить договор аренды земельного участка”)
Как составить договор аренды земельного участка
Закон позволяет сдавать землю, которая будет использоваться в различных целях. Например, арендатор может заниматься здесь садоводством или разведением скота, сделать из территории место отдыха или заниматься выращиванием сельскохозяйственных культур, проводить различные мероприятия и возводить сооружения и здания. Естественно, все это должно быть указано в соглашении.
Если договор заключается на короткий срок, и он не подлежит государственной регистрации, документ должен иметь два экземпляра. При необходимости выполнения регистрационной процедуры соглашение должно иметь три копии. Здесь необходимо постараться максимально подробно описать объект сделки, условия соглашения, другие сведения, которые имеют непосредственное отношение к этому договору.
Содержание документа
Чтобы составить договор, достаточно скачать стандартный бланк документа. Здесь уже имеются все самые важные пункты, с которыми должны ознакомиться участники сделки. При необходимости их количество можно изменить, указывая дополнительные сведения отдельными пунктами. Также разрешается изменять уже имеющуюся в шаблоне информацию. Чтобы понять, как правильно составлять такой документ, следует подробнее рассмотреть его содержание.
Как и положено, верхняя часть должна иметь так называемую «шапку». По сути, это лишь вступительная часть, которая предназначена для отображения сведений об участниках сделки. Физлица должны указать здесь данные своих паспортов. Организация прописывает здесь не только свое наименование, но и другие сведения. Например, нужно указать должность и ФИО руководителя, который представляет интересы компании. Далее можно приступать к оформлению главной части документа, которая может состоять из необходимого количества пунктов:
Предмет договора
Здесь в максимальных подробностях описывается объект сделки. Нужно указать адрес, по которому располагается участок, его общая площадь и границы. Также прописывается кадастровый номер и назначение земли. Можно отметить документ, на основании которого арендодатель является собственником этого надела. Особое внимание стоит уделить строениям, которые располагаются на участке. Естественно, они также переходят арендодателю во временное пользование. Прописываются не только постройки, но и имеющиеся коммуникации в них. Арендодатель может указать, что у земли нет других совладельцев, и она не имеет никаких обременений.
Арендная плата
Так как любая аренда имущества подразумевает то, что арендатор обязан производить оплату, этот пункт является достаточно значимым. Здесь стороны указывают сумму аренды, в том числе и с НДС. Также можно определить порядок расчетов. Например, можно указать, что арендатор обязуется переводить денежные средства каждый месяц какого-то определенного числа. Также выбирается наиболее предпочтительный способ передачи денег. Вовсе не обязательно оплачивать каждый месяц. По соглашению сторон арендная плата может производиться один раз в конце всего арендного срока. Здесь уже участники сделки сами решают, какой вариант выбрать.
Еще рекомендуется упомянуть о том, что в период действия данного соглашения арендодатель не имеет права повышать размер арендной платы. Хотя стоит отметить, в этом все-таки может возникнуть острая необходимость, например, из-за резких изменений курса валют, или какой-то непредвиденной ситуации на земельном рынке. Можно прописать, что в таких ситуациях изменение арендной платы возможно только по обоюдному согласию сторон. Для этого нужно будет дополнительно оформить соответствующее соглашение.
Права и обязанности арендатора
Достаточно часто права и обязанности сторон указываются в одном пункте. Можно делать и так, но некоторые предпочитают выделять их в отдельные пункты для каждого участника сделки. Логично предположить, что арендатор обязан следить за сохранностью и целостностью земельного надела и строений на нем. Что касается прав, то ему разрешено использовать землю только по назначению, т.е. в тех целях, которые здесь можно прописать. В интересах арендатора указать информацию о действиях, которые будут выполняться после того, как договор закончится. Например, можно отметить, что арендатор будет иметь преимущественное право на составление договора на новый арендный период. По инициативе собственника здесь можно указать, что арендатор не имеет права сдавать землю в субаренду.
Права и обязанности арендодателя
Несмотря на то, что обязанностей у этой стороны гораздо меньше, они все-таки имеются. Например, собственник должен предоставить землю, которую можно использовать по назначению. При этом он не должен мешать арендатору использовать землю и имеющиеся строения. Можно предусмотреть ситуацию, когда действия арендатора приведут к существенному ухудшению качества земли. Не исключено, что в этом случае собственник может потребовать компенсацию. Конечно, здесь можно указывать что угодно. Главное, чтобы все сведения вносились по обоюдному согласию.
Ответственность сторон
Если участник сделки не выполняет свои обязательства, или выполняет их неправильно и не в полном объеме, может быть предусмотрена ответственность. Достаточно часто арендатор не производит оплату вовремя. В этом случае ему может грозить пеня. Обычно ее размер определяется в процентах от суммы неуплаты. Также можно подробно описать штрафы в случае невыполнения других условий договора.
Рассмотрение споров
Это еще один важный пункт, который многие просто игнорируют. Но вспоминают о нем, когда между сторонами возникают конфликты и спорные ситуации. Крайне желательно указать, какими способами будут решаться такие споры. Обычно это делается путем переговоров. Также можно сделать пометку о том, что если они не дадут результатов, то конфликт будет рассматриваться в судебном порядке.
Расторжение договора
Законодательством уже определены некоторые основания, по которым соглашение может быть расторгнуто досрочно. Как правило, это связано с невыполнением каких-либо обязательств по договору. Но стороны могут указать дополнительные причины, из-за которых оба участника сделки согласны на расторжение.
Прочие условия
Здесь стороны могут прописать дополнительную информацию, которая касается данного соглашения. Например, указывается срок действия этого документа. Можно отметить, с какого именно момента договор начинает действовать. Это может быть сразу после подписания документа, или после его регистрации в государственном органе.
Нелишним будет прописать, что внесение каких-либо изменений в условия договора должно сопровождаться не только обоюдным соглашением, но и оформлением соответствующего документа. Это письменное соглашение на изменение условий будет играть роль приложения к основному договору. Можно прописать, сколько копий, которые обладают одинаковой юридической силой, имеет данный документ. Обычно делается три экземпляра: по одному для каждой стороны и один подается в регистрирующий орган.
Юридические адреса и банковские реквизиты сторон
Это завершающий пункт. Здесь должны содержаться сведения об участниках сделки. Если речь идет об организациях, указывается их адрес, как почтовый, так и юридический, расчетный счет, сведения регистрационных документов, контактная информация. В подтверждение всего вышесказанного стороны подписывают документ. Рядом с автографом принято делать его расшифровку.
Типовая форма и пример договора аренды земли между физическими лицами
Образец договора аренды земельного участка между юридическими лицами
Дополнительные документы
Если стороны не желают регистрировать данную сделку, они оформляют соглашение на 11 месяцев. После этого документ продлевается на такой же период. Таким образом, сделку не нужно регистрировать в государственном органе. Но в большинстве случаев земля все-таки арендуется на продолжительное время, что влечет за собой необходимость обращения в Росреестр.
В этом случае понадобится собрать целый пакет документов:
- гражданские паспорта, как представителям организаций, так и частным лицам;
- заявление с просьбой зарегистрировать данное соглашение;
- организации должны предоставить регистрационную и учредительную документацию;
- договор аренды;
- документы, которые подтверждают, что органы местной власти позволяют сдавать в аренду этот земельный участок;
- если земля является частной территорией, от собственника полагаются подтверждающие документы;
- кадастровый паспорт и другие документы на землю;
- квитанция, подтверждающая уплату пошлины.
Особой ситуацией является то, если арендатор на этой земле планирует возводить какие-то строения. Ему придется получить разрешение не только от собственника участка, но и получить правоустанавливающие документы в соответствующих государственных органах.
В зависимости от конкретной ситуации список дополнительной документации может меняться. Поэтому специалисты рекомендуют сначала проконсультироваться в Росреестре, уточнив необходимые документы для какого-то конкретного случая.